Zimmervermietung und Gewerberecht
Achtung
Aufgrund des Umfangs und der Komplexität des Themas wird es im Folgenden nur auszugsweise und überblicksartig dargestellt.
Die Gewerbeordnung gilt generell für alle gewerbsmäßig ausgeübten und nicht gesetzlich verbotenen Tätigkeiten. Als gewerbsmäßig ausgeübte Tätigkeiten gelten jene, die selbstständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben werden, daraus einen Ertrag oder wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen.
Ob eine gewerbsmäßige Beherbergung oder eine bloße Überlassung von Wohnräumen zum Gebrauch anzunehmen ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Folgende Kriterien sind relevant:
- Dauer und Gegenstand des Vertrags
- Erbringung von Dienstleistungen (z.B. Reinigung der Räume, Anbieten von Bettwäsche, Internetanschluss, Radio, Fernsehen)
- Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt (äußere Geschäftsbezeichnung, z.B. "Haus Elisabeth", Anbieten der Unterkunft für touristische Zwecke auf einschlägigen Internetplattformen)
- Verpflegungsleistungen
Zimmervermietung ohne Gewerbe
Die Überlassung von Wohnraum zum Gebrauch ohne jegliche Dienstleistung (z.B. keine Mahlzeiten, kein Wäscheservice etc.) ist keine gewerbliche Tätigkeit, sondern bloße Raumvermietung.
Hinweis
Ob bloße Raumvermietung oder eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, hängt vom konkreten Einzelfall und einer Gesamtbetrachtung ab. Bei einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (Ra 2019/04/0144 vom 27. Februar 2019) (→ RIS) waren für die Einstufung der Vermietung einer Eigentumswohnung als gewerblich folgende Umstände ausschlaggebend: Bewerbung auf einschlägigen Internetportalen, zusätzliche Leistungen (Wäsche, W-Lan Zugang, Flachbildfernseher und Endreinigung) und kurze Mietdauer (ein bis zwei Nächte, selten eine Woche) zu Preisen jenseits einer normalen Wohnraummiete.
Von der Gewerbeordnung ausgenommen ist auch die sogenannte "häusliche Nebenbeschäftigung". Zu dieser zählt auch die Privatzimmervermietung, in deren Rahmen zusätzliche Leistungen erbracht werden, sofern bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden.
Die dafür einzuhaltenden Voraussetzungen sind unter anderem:
- Vermietete Räume befinden sich im eigenen Haushalt und werden von der Vermieterin/dem Vermieter selbst genutzt
- Maximal zehn Fremdenbetten werden bereitgestellt
- Keine haushaltsfremden Personen werden beschäftigt (nur gewöhnliche Mitglieder des Hausstandes; z.B. im Haushalt wohnende Familienmitglieder)
- Eine Verköstigung ohne Auswahlmöglichkeit zu im Voraus bestimmten Zeiten (z.B. drei mal täglich) sowie die Verabreichung von nichtalkoholischen Getränken und von im landwirtschaftlichen Betrieb der Vermieterin/des Vermieters erzeugten alkoholischen Getränken ist möglich
- Eine häusliche Nebenbeschäftigung liegt nur dann vor, wenn diese Erwerbstätigkeit im Vergleich zu den anderen häuslichen Tätigkeiten dem Umfang nach untergeordnet ist.
Gewerbliche Zimmervermietung
Sofern keine von der Gewerbeordnung ausgenommene Tätigkeit vorliegt, muss ein Gewerbe angemeldet werden. Das im Rahmen der Zimmervermietung in Frage kommende Gewerbe ist das Gastgewerbe in der Betriebsform der Beherbergung von Gästen. Dieses kann entweder ein freies (→ USP) oder ein reglementiertes Gewerbe (→ USP) darstellen.
Hinweis
Alle Gewerbe, die in der Gewerbeordnung nicht als "reglementierte Gewerbe" eingestuft werden, sind automatisch "freie Gewerbe".
Freie Gewerbe (→ USP) sind beispielsweise Frühstückspensionen, sofern nachfolgende Voraussetzungen eingehalten werden:
- Maximal zehn Betten
- Evt. familienfremde Mitarbeiter werden beschäftigt
- Die Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen und der Ausschank von nicht alkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen sowie von gebrannten geistigen Getränken als Beigabe zu diesen Getränken an die Gäste ist erlaubt
Für die Ausübung eines freien Gewerbes ist kein Befähigungsnachweis (→ USP) erforderlich.
Die Anmeldung des freien Gewerbes muss bei der Bezirksverwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft; in Statutarstädten: Magistrat), in deren Bezirk das Gastgewerbe ausgeübt werden soll, durchgeführt werden.
Eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe (reglementiertes Gewerbe) ist für die Beherbergung von Gästen sowie für die Verabreichung von Speisen jeder Art und den Ausschank von Getränken erforderlich. Laut der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes wird unter anderem dann ein Gastgewerbe ausgeübt, wenn gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Räumen auch Dienstleistungen erbracht werden, die mit der Zurverfügungstellung von Räumen üblicherweise in Zusammenhang stehen.
Werden Schlafräume zur Verfügung gestellt sowie das Bettzeug (gegen Bezahlung) und das ganze Objekt einmal wöchentlich gereinigt, hat der Verwaltungsgerichtshof eine unter die Gewerbeordnung fallende Beherbergung von Gästen angenommen.
Liegt ein reglementiertes Gastgewerbe vor, muss dieses angemeldet werden und der entsprechende Befähigungsnachweis erbracht werden.
Rechtsgrundlagen
Gewerbeordnung (GewO)
Für den Inhalt verantwortlich: oesterreich.gv.at-Redaktion
Zimmervermietung und Gewerberecht
Achtung
Aufgrund des Umfangs und der Komplexität des Themas wird es im Folgenden nur auszugsweise und überblicksartig dargestellt.
Die Gewerbeordnung gilt generell für alle gewerbsmäßig ausgeübten und nicht gesetzlich verbotenen Tätigkeiten. Als gewerbsmäßig ausgeübte Tätigkeiten gelten jene, die selbstständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben werden, daraus einen Ertrag oder wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen.
Ob eine gewerbsmäßige Beherbergung oder eine bloße Überlassung von Wohnräumen zum Gebrauch anzunehmen ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Folgende Kriterien sind relevant:
- Dauer und Gegenstand des Vertrags
- Erbringung von Dienstleistungen (z.B. Reinigung der Räume, Anbieten von Bettwäsche, Internetanschluss, Radio, Fernsehen)
- Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt (äußere Geschäftsbezeichnung, z.B. "Haus Elisabeth", Anbieten der Unterkunft für touristische Zwecke auf einschlägigen Internetplattformen)
- Verpflegungsleistungen
Zimmervermietung ohne Gewerbe
Die Überlassung von Wohnraum zum Gebrauch ohne jegliche Dienstleistung (z.B. keine Mahlzeiten, kein Wäscheservice etc.) ist keine gewerbliche Tätigkeit, sondern bloße Raumvermietung.
Hinweis
Ob bloße Raumvermietung oder eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, hängt vom konkreten Einzelfall und einer Gesamtbetrachtung ab. Bei einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (Ra 2019/04/0144 vom 27. Februar 2019) (→ RIS) waren für die Einstufung der Vermietung einer Eigentumswohnung als gewerblich folgende Umstände ausschlaggebend: Bewerbung auf einschlägigen Internetportalen, zusätzliche Leistungen (Wäsche, W-Lan Zugang, Flachbildfernseher und Endreinigung) und kurze Mietdauer (ein bis zwei Nächte, selten eine Woche) zu Preisen jenseits einer normalen Wohnraummiete.
Von der Gewerbeordnung ausgenommen ist auch die sogenannte "häusliche Nebenbeschäftigung". Zu dieser zählt auch die Privatzimmervermietung, in deren Rahmen zusätzliche Leistungen erbracht werden, sofern bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden.
Die dafür einzuhaltenden Voraussetzungen sind unter anderem:
- Vermietete Räume befinden sich im eigenen Haushalt und werden von der Vermieterin/dem Vermieter selbst genutzt
- Maximal zehn Fremdenbetten werden bereitgestellt
- Keine haushaltsfremden Personen werden beschäftigt (nur gewöhnliche Mitglieder des Hausstandes; z.B. im Haushalt wohnende Familienmitglieder)
- Eine Verköstigung ohne Auswahlmöglichkeit zu im Voraus bestimmten Zeiten (z.B. drei mal täglich) sowie die Verabreichung von nichtalkoholischen Getränken und von im landwirtschaftlichen Betrieb der Vermieterin/des Vermieters erzeugten alkoholischen Getränken ist möglich
- Eine häusliche Nebenbeschäftigung liegt nur dann vor, wenn diese Erwerbstätigkeit im Vergleich zu den anderen häuslichen Tätigkeiten dem Umfang nach untergeordnet ist.
Gewerbliche Zimmervermietung
Sofern keine von der Gewerbeordnung ausgenommene Tätigkeit vorliegt, muss ein Gewerbe angemeldet werden. Das im Rahmen der Zimmervermietung in Frage kommende Gewerbe ist das Gastgewerbe in der Betriebsform der Beherbergung von Gästen. Dieses kann entweder ein freies (→ USP) oder ein reglementiertes Gewerbe (→ USP) darstellen.
Hinweis
Alle Gewerbe, die in der Gewerbeordnung nicht als "reglementierte Gewerbe" eingestuft werden, sind automatisch "freie Gewerbe".
Freie Gewerbe (→ USP) sind beispielsweise Frühstückspensionen, sofern nachfolgende Voraussetzungen eingehalten werden:
- Maximal zehn Betten
- Evt. familienfremde Mitarbeiter werden beschäftigt
- Die Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen und der Ausschank von nicht alkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen sowie von gebrannten geistigen Getränken als Beigabe zu diesen Getränken an die Gäste ist erlaubt
Für die Ausübung eines freien Gewerbes ist kein Befähigungsnachweis (→ USP) erforderlich.
Die Anmeldung des freien Gewerbes muss bei der Bezirksverwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft; in Statutarstädten: Magistrat), in deren Bezirk das Gastgewerbe ausgeübt werden soll, durchgeführt werden.
Eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe (reglementiertes Gewerbe) ist für die Beherbergung von Gästen sowie für die Verabreichung von Speisen jeder Art und den Ausschank von Getränken erforderlich. Laut der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes wird unter anderem dann ein Gastgewerbe ausgeübt, wenn gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Räumen auch Dienstleistungen erbracht werden, die mit der Zurverfügungstellung von Räumen üblicherweise in Zusammenhang stehen.
Werden Schlafräume zur Verfügung gestellt sowie das Bettzeug (gegen Bezahlung) und das ganze Objekt einmal wöchentlich gereinigt, hat der Verwaltungsgerichtshof eine unter die Gewerbeordnung fallende Beherbergung von Gästen angenommen.
Liegt ein reglementiertes Gastgewerbe vor, muss dieses angemeldet werden und der entsprechende Befähigungsnachweis erbracht werden.
Rechtsgrundlagen
Gewerbeordnung (GewO)
Für den Inhalt verantwortlich: oesterreich.gv.at-Redaktion